В последние годы многие европейские города вводили ограничения на краткосрочную аренду, рассчитывая таким образом снизить давление на рынок жилья и сдержать рост цен. Однако практика показывает, что подобные меры не всегда приводят к ожидаемому результату.
Лиссабон: отмена запрета после шести лет действия
В 2019 году в центре Лиссабона был введён запрет на регистрацию новых объектов краткосрочной аренды. Предполагалось, что это поможет стабилизировать рынок и улучшить доступность жилья для местных жителей.
Однако в конце 2025 года городские власти приняли решение отменить данный запрет. Причина — отсутствие эффекта на динамику цен.
По данным Европейского центрального банка, в 2025 году цены на жильё в Португалии выросли на 23,35%, что сделало страну лидером по темпам роста в ЕС. Это произошло несмотря на действовавшие ограничения в историческом центре столицы.
Фактически рынок продемонстрировал, что административные барьеры не стали фактором, способным изменить ценовой тренд.
Афины: аналогичные меры — схожая динамика
Похожая ситуация наблюдается в Греции. С начала 2025 года в трёх центральных муниципальных округах Афин был введён запрет на новые объекты краткосрочной аренды. Ограничения затронули наиболее востребованные районы — от коммерческого треугольника до Панграти и Неос Космос.
Тем не менее в 2025 году:
средняя запрашиваемая цена в муниципалитете Афин выросла на 11,6%, достигнув €2 400 за кв. м
в районах вокруг площади Омония и Синтагма, где действовал запрет, рост составил 22,8%
Таким образом, даже в зонах прямого регулирования динамика цен оставалась высокой.
Что показывает практика
Опыт Лиссабона и Афин демонстрирует несколько важных тенденций:
Ограничения на краткосрочную аренду сами по себе не гарантируют снижение цен.
Рынок формируется под влиянием более глубоких факторов — спроса, предложения, инвестиционной привлекательности и международного интереса.
Административные меры могут изменить структуру предложения, но не всегда способны изменить ценовой тренд.
Что это означает для покупателей зарубежной недвижимости
Для клиента, рассматривающего покупку объекта за границей, важно учитывать не только текущие правила, но и устойчивость рынка в целом.
Регулирование может меняться. Однако динамика цен в Португалии и Греции показывает, что:
спрос на недвижимость в ключевых европейских городах остаётся высоким
ограничительные меры не привели к коррекции стоимости
центральные районы продолжают демонстрировать рост
Это подчёркивает необходимость комплексного анализа при выборе объекта: учитывать не только арендные ограничения, но и макроэкономические показатели, уровень спроса и долгосрочную стратегию владения.
Европейская практика последних лет показывает, что запреты на краткосрочную аренду не стали универсальным инструментом сдерживания цен. Опыт Лиссабона и Афин подтверждает: рынок реагирует на совокупность факторов, а не на отдельные административные решения.
При покупке зарубежной недвижимости особенно важно оценивать:
устойчивость спроса
структуру предложения
вероятность изменения регулирования
ценовую динамику в конкретных районах
Профессиональный подход к выбору объекта позволяет минимизировать риски и выстроить грамотную стратегию владения.