Динамика предварительных продаж на рынке жилой недвижимости Дубая демонстрирует стабильно высокий рост. Согласно данным Valustrat, к сентябрю 2025 года общий объем продаж недвижимости на этапе строительства показал впечатляющий прирост на 39% в годовом исчислении. Этот факт контрастирует со снижением на 7% в сегменте готового жилья, подчеркивая предпочтение инвесторами объектов на ранних стадиях строительства.
Кроме того, цены на недвижимость в процессе строительства продолжают расти, увеличившись на 5% с начала 2025 года. В то же время, цены на готовое жилье демонстрируют стабилизацию. Этот сценарий во многом обусловлен проактивной политикой правительств ОАЭ и Дубая, направленной на стимулирование инвестиционной привлекательности рынка через проведение реформ, что, в свою очередь, подпитывает спрос на недвижимость.
S&P Global Ratings в своем последнем отчете прогнозирует, что основная часть нового жилья, запланированного к сдаче в эксплуатацию в период с 2025 по 2027 год, будет оперативно поглощена текущим высоким темпом прироста населения Дубая. Это снижает вероятность возникновения избыточного предложения на рынке.
Однако, несмотря на оживленность, S&P прогнозирует замедление темпов роста спроса и цен в ближайшие 12-24 месяца. Эксперты связывают это с ожидаемым значительным объемом ввода новых объектов в эксплуатацию в указанный период. По оценкам JLL, к 2027 году предложение новых жилых объектов на рынке Дубая вырастет на 16% по сравнению с текущими показателями предпродаж, что может ограничить дальнейший рост цен. Реальный прирост предложения может оказаться даже выше, учитывая возможный запуск новых проектов в ближайшие кварталы.
Тем не менее, S&P не ожидает существенного снижения цен после 2027 года. Этот прогноз основан на ряде факторов, включая стабильный рост населения Дубая, который составил около 5,7% в 2024 году и, по прогнозам агентства, продолжит расти ежегодно на 3,6–4% в период с 2025 по 2027 год. Этот рост населения стимулируется государственными инициативами, направленными на привлечение экспатриантов, которые, как ожидается, будут активно приобретать новое жилье.
Ожидается, что сегмент вилл окажет поддержку рынку в целом, поскольку предложение вилл вряд ли будет поспевать за спросом, несмотря на новые поставки. Поставки, вероятно, будут задерживаться, что не редкость на рынке недвижимости, что замедлит рост предложения и поддержит цены, по крайней мере, в краткосрочной перспективе. Рынок также может получить поддержку со стороны игорной индустрии, которая, как ожидается, начнёт работать в соседнем Рас-эль-Хайме в 2027 году, учитывая его близость к Дубаю, ведущему туристическому центру ОАЭ.
Рынок недвижимости Дувая демонстрирует ярко выраженную динамику, зависящую от ценового сегмента и типа жилья.
Сегмент квартир средней ценовой категории остается наиболее активным, привлекая покупателей благодаря своей доступности и большому количеству новых проектов, ориентированных на молодых специалистов и тех, кто впервые приобретает жилье. Однако, стремительный рост нового предложения в этом сегменте оказывает сдерживающее влияние на динамику. Цены за квадратный фут стабилизировались, а застройщики, стремясь удержать доступные цены и привлечь более широкую аудиторию, предлагают квартиры с уменьшенной площадью. Такая стратегия стимулирует продажи, но одновременно повышает риск переизбытка предложения в районах с высокой концентрацией новых высотных зданий, сданных примерно в одно время.
В отличие от квартир, рынок вилл и таунхаусов характеризуется повышенным спросом. Семейные покупатели и состоятельные жильцы, ищущие более просторные помещения, активно инвестируют в этот сегмент. Аналитики S&P отмечают, что цены на виллы и таунхаусы растут быстрее и стабильнее, чем на квартиры, а спрос остается ненасыщенным даже с учетом новых проектов. Это обеспечивает устойчивость данного сегмента.
Верхний сегмент рынка, включающий роскошные и ультра-элитные дома, продолжает демонстрировать впечатляющие результаты. Дубай установил мировые рекорды по количеству крупных сделок, привлекая значительный объем международного капитала. Сочетание налоговых льгот, политической стабильности и привлекательного образа жизни способствовало обособлению этого сегмента от общего цикла рынка. Брендированные жилые дома и эксклюзивные объекты пользуются устойчивым и высоким спросом.
Рынок недвижимости Дубая демонстрирует впечатляющую устойчивость и привлекательность, даже на фоне глобальных экономических колебаний. Хотя цены на недвижимость в Дубае выросли, они остаются более доступными по сравнению с другими ведущими мировыми финансовыми центрами. Дополнительным стимулом является ослабление доллара США, что делает дирхам ОАЭ (AED), к которому он привязан, более выгодным для международных покупателей и арендаторов. Эта тенденция подтверждается увеличением доли иностранных покупателей, которые теперь составляют около 50% от общего числа новых покупателей.
Особый интерес представляет собой сегмент недвижимости на стадии строительства, который демонстрирует более высокий спрос по сравнению с готовым жильем. Это объясняется несколькими ключевыми факторами. Во-первых, планы оплаты, предлагаемые застройщиками, более гибки и удобны для управления бюджетом. Во-вторых, застройщики активно инвестируют в современную инфраструктуру, высококачественные отделочные материалы и привлекательный дизайн, чтобы привлечь покупателей, готовых к ожиданию. В-третьих, недвижимость на стадии строительства привлекательна для состоятельных инвесторов, которые рассматривают возможность приобретения нескольких объектов недвижимости одновременно (оптовые сделки).
Стоит отметить, что, несмотря на преимущества покупки на стадии строительства, готовая недвижимость также остается привлекательной, предлагая более низкую цену за квадратный фут, которая, по состоянию на третий квартал 2025 года, была примерно на 20% ниже.
Однако, нельзя не упомянуть растущую роль люксовых брендов на рынке недвижимости Дубая. Международные компании из различных секторов, включая гостиничный бизнес, моду, автомобильную промышленность и производство часов класса люкс, активно интегрируют свои бренды и репутацию в жилой сегмент, повышая его престиж и привлекательность. Эта тенденция, как отмечают эксперты, наблюдается в последние два года, привлекая все больше состоятельных людей, выбирающих Дубай для приобретения второй резиденции или инвестиционного объекта.
Эти факторы, в совокупности с сохраняющимся высоким спросом на офисную недвижимость, способствуют тому, что Дубай удерживает лидирующие позиции как самый динамичный рынок недвижимости Объединенных Арабских Эмиратов.
Дубай, по прогнозам S&P, сохранит свою позицию лидера среди самых динамичных рынков недвижимости ОАЭ, что обусловлено стабильным притоком иностранных инвестиций и высоким спросом на элитное жилье. Однако, следует отметить, что значительный объем незавершенного строительства может оказать сдерживающее влияние на темпы роста цен в сегменте квартир средней ценовой категории. В то же время, Абу-Даби, напротив, демонстрирует более устойчивую динамику развития. Государственные проекты и инвестиции в инфраструктуру привлекают сюда долгосрочных резидентов, а фокус на конечного потребителя делает рынок менее подверженным колебаниям. По данным JLL, в первой половине 2025 года средние цены на квартиры и виллы в Абу-Даби увеличились на 14.4% и 11.1% соответственно.
Шарджа и Аджман становятся центрами доступной недвижимости, где наблюдается резкий рост стоимости сделок. Это связано с тем, что покупатели, стремящиеся найти более бюджетные альтернативы Дубаю, активно рассматривают эти соседние эмираты. Рынок жилья Рас-эль-Хаймы, в свою очередь, ожидает подъема благодаря проектам, ориентированным на туризм, и строительству брендовых курортных комплексов, что позволит позиционировать эмират как привлекательное направление для отдыха и в качестве второго дома. В отдельных строящихся проектах здесь наблюдается двузначный рост цен. Рынки жилой недвижимости в Умм-эль-Кувейне и Фуджейре, вероятно, останутся менее масштабными, но имеют потенциал для постепенного роста по мере развития инфраструктуры и реализации туристических инициатив, способствующих повышению их узнаваемости.