Рынок недвижимости в Дубае продемонстрировал рост на 46% во втором квартале 2025 года

Рынок недвижимости Дубая продемонстрировал впечатляющую устойчивость и динамичный рост во втором квартале 2025 года, укрепив свои позиции как одно из самых привлекательных направлений для инвесторов и покупателей, ориентированных на образ жизни. Общая стоимость продаж взлетела на 46% в годовом исчислении, достигнув 151,8 млрд дирхамов ОАЭ, а объем сделок увеличился на 25%, составив 50 485 объектов. Этот подъем был отмечен даже на фоне региональных беспорядков в июне, что, согласно отчету Betterhomes, подчеркнуло статус Дубая как безопасного и стабильного места для капиталовложений. Квартиры продолжают доминировать на рынке, составляя 80% всех сделок и принеся 81 млрд дирхамов ОАЭ, при этом продажи первичной недвижимости (на стадии строительства) выросли на 30% по сравнению с предыдущим кварталом, опережая среднюю цену за квадратный фут вторичного жилья.

Дубайский рынок недвижимости продолжает демонстрировать интересные и порой контрастные тенденции. В сегменте квартир на стадии строительства лидирующую позицию занимает Jumeirah Village Circle (JVC), на долю которого приходится впечатляющие 12,2% от общего объема продаж. За ним следуют активно развивающиеся районы Business Bay с 6,4% и Dubai Residence Complex с 5,3%, что подчеркивает высокий спрос на новостройки в этих локациях.

В то же время, сегмент вилл переживает период бурного роста цен: с момента пандемии их стоимость в Дубае взлетела на колоссальные 90% по сравнению с зафиксированными минимумами. Однако динамика продаж внутри этого сегмента неоднородна. Вторичный рынок вилл и таунхаусов показал мощный рост, увеличившись на 66% в годовом исчислении и на 23% в квартальном. Это свидетельствует о высоком спросе на уже готовое жилье.

Напротив, продажи вилл на стадии строительства испытали значительное снижение: на 23% в годовом исчислении и на 46% в квартальном. Такая разница в динамике может указывать на предпочтение покупателями готовых объектов в условиях быстрорастущих цен и ограниченного предложения, либо на перераспределение инвестиций. Стоит отметить, что общий объем продаж вилл и таунхаусов на вторичном рынке достиг внушительных 62,4 млрд дирхамов ОАЭ, что на 80% больше, чем в предыдущем квартале 2024 года (34,6 млрд дирхамов ОАЭ), подтверждая исключительную активность в этом сегменте.

Рынок недвижимости Дубая входит в третий квартал 2025 года с заметным оживлением, о чем свидетельствует значительный объем нового предложения и продолжающийся рост цен во всех сегментах. Как заявил Кристофер Сина, директор по продажам Betterhomes, в первой половине 2025 года было введено в эксплуатацию около 20 000 новых квартир, а к концу года ожидается сдача еще 70 000 объектов, что делает этот период особенно интересным для рынка. В целом, объем нового жилья, запланированного на 2026 и 2027 годы, превышает 200 000 единиц. Jumeirah Village Circle стал лидером по количеству сданных объектов в первой половине 2025 года, на его долю пришлось 20% от общего числа (более 4130 объектов), за ним следуют Sobha Hartland (2200 объектов) и Mohammed Bin Rashid City (1600 объектов).

Несмотря на растущее предложение, цены на недвижимость продолжают демонстрировать уверенный рост: средняя цена достигла 1582 дирхамов ОАЭ за квадратный фут, что на 6% выше показателя второй половины 2024 года и на впечатляющие 90% превышает минимум в период пандемии (833 дирхама ОАЭ). Цены на квартиры на стадии строительства восстановились до 2023 дирхамов ОАЭ за квадратный фут во втором квартале 2025 года, увеличившись на 12,5% с начала 2023 года. В то же время, цены на квартиры на вторичном рынке показали еще более стабильный рост, поднявшись на 23% за тот же период до 1599 дирхамов ОАЭ. Сегмент вилл и таунхаусов также продемонстрировал позитивную динамику: цены на вторичном рынке достигли 1557 дирхамов ОАЭ за квадратный фут (рост на 9% по сравнению с предыдущим кварталом), а на стадии строительства – 1368 дирхамов ОАЭ за квадратный фут (рост на 4%). Спрос на недвижимость на стадии строительства остается высоким, особенно в таких районах, как Долина реки Долина, на которую пришлось 29,7% сделок с виллами и таунхаусами, и EMAAR South с 15,5%. В сегменте квартир на стадии строительства 49% сделок пришлось на четырехкомнатные объекты.

В первом полугодии 2025 года рынок недвижимости Дубая продемонстрировал значительный ввод новых объектов, особенно в сегменте вилл и таунхаусов. За этот период было сдано более 1300 вилл и 3000 таунхаусов, что уже превышает половину от общего числа введенных в эксплуатацию объектов за весь 2024 год. Ожидается, что во втором полугодии 2025 года темпы строительства сохранятся или даже увеличатся, с прогнозируемой сдачей еще 3800 вилл и 9000 таунхаусов, что свидетельствует об активном развитии рынка и стремлении удовлетворить растущий спрос на просторное жилье.

Рынок элитной недвижимости Дубая достиг беспрецедентных высот, зафиксировав рекордную активность. Было заключено 1417 сделок на сумму от 15 млн дирхамов ОАЭ, что представляет собой впечатляющий рост на 67% по сравнению с предыдущим кварталом и на 113% в годовом исчислении. Особо заметные результаты показал вторичный рынок элитной недвижимости, где было совершено 1153 сделки. Это в 4,5 раза превышает продажи на стадии строительства за тот же квартал и на 137% больше, чем годом ранее, подчеркивая предпочтение покупателей к уже готовым объектам. Только в первой половине 2025 года объем сделок с элитной недвижимостью достиг 2268, что составляет 87% от общего объема продаж за весь 2024 год и почти вдвое превышает показатели 2022 года.

Рынок аренды Дубая также демонстрирует устойчивость и стабильный спрос. Во втором квартале 2025 года было заключено 107 830 договоров аренды, что на 2% больше, чем годом ранее. В целом, за первую половину 2025 года в Дубае зарегистрировано 236 315 договоров аренды, что сопоставимо с 240 270 договорами за аналогичный период 2024 года. Доля продления существующих договоров аренды стабильно составляла 60–65% от общего числа, в то время как доля новых договоров аренды поддерживалась на уровне около 40%. По словам Руперта Симмондса, директора по аренде в Betterhomes, «Аренда недвижимости в Betterhomes выросла на 33% по сравнению с предыдущим кварталом, что свидетельствует об устойчивом спросе на рынке аренды недвижимости Дубая. Спрос на виллы и таунхаусы значительно вырос – на 30% и 98% соответственно, что отражает растущую потребность в просторном, семейном жилье».

Недавние данные от Betterhomes ярко демонстрируют значительное изменение в структуре иностранных покупателей недвижимости в Дубае, где Великобритания теперь занимает первое место, опередив Индию с впечатляющим ростом на 56% по сравнению с предыдущим кварталом. Индия и Пакистан сохраняют свои позиции в тройке лидеров, а Польша уверенно вошла в пятерку. Примечательно, что активность российских покупателей заметно снизилась, выводя их из первой десятки, в то время как Ирландия дебютировала на шестом месте, подтверждая растущий интерес европейских инвесторов к дубайскому рынку. Эти изменения не случайны и тесно связаны с устойчивым экономическим ростом ОАЭ, второй по величине экономики в странах ССЗ, которая зафиксировала рост ВВП на 3,8% в 2024 году, с прогнозом увеличения до 4,2% в 2025 году и 5% к 2026 году.

Одновременно Дубай продолжает активно расти, увеличив свое население с 3,8 млн до 4,1 млн человек и теперь являясь домом для трети всего населения ОАЭ. Этот демографический бум сопровождается ростом в образовательном секторе: число учащихся в частных школах увеличилось на 6%, а численность иностранных студентов в университетах — на впечатляющие 29%. Кроме того, мощную поддержку рынку недвижимости оказывает процветающий туристический сектор: число посетителей выросло на 7% в годовом исчислении (с пиком в 22,7% в апреле), а заполняемость отелей достигла 84% за первые четыре месяца года, что на 7% выше прошлогоднего показателя. Совокупность этих факторов — экономическая стабильность, демографический рост, развивающаяся образовательная инфраструктура и бурно развивающийся туризм — укрепляет привлекательность Дубая как глобального центра для жизни, работы и инвестиций, привлекая все более разнообразный контингент иностранных покупателей.

Компания Betterhomes зафиксировала уверенный рост как в сегменте продаж, так и аренды недвижимости, что свидетельствует о динамичном развитии рынка в третьем квартале. Количество сделок купли-продажи увеличилось на 17% по сравнению с предыдущим кварталом, при этом особый интерес покупатели проявляли к таунхаусам – объем сделок с ними вырос более чем вдвое. Это привело к значительному росту средней цены продажи, которая увеличилась на 28% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, подчеркивая укрепление позиций продавцов на рынке.

На рынке аренды Betterhomes также показала впечатляющие результаты: количество заключенных сделок более чем удвоилось по сравнению с прошлым годом. Примечательной тенденцией стало доминирование коротких платежных схем: почти 60% новых договоров аренды были заключены с оплатой одним или четырьмя чеками, что указывает на изменение предпочтений арендаторов и адаптацию рынка к более гибким условиям.

Комментируя текущую ситуацию, Хардинг отметил, что основные показатели рынка недвижимости остаются сильными. Он подчеркнул стабильный рост населения и продолжающееся расширение инфраструктуры как ключевые факторы, поддерживающие спрос. Несмотря на увеличение предложения, спрос по-прежнему опережает его в большинстве регионов. Взгляд Хардинга на будущее предполагает рост числа переговоров, формирование более реалистичных цен и усиление конкуренции, что, по его мнению, является здоровым признаком созревания рынка.