Рынок офисной недвижимости Бангкока, сталкиваясь с критическим переизбытком предложения, значительно опережающим спрос, переживает глубокие трансформации под давлением вялой экономики и меняющегося поведения арендаторов. Этот дисбаланс, усиленный активным притоком нового предложения и возросшими ожиданиями арендаторов, вынуждает рынок переориентироваться с традиционных «арендных ставок» на «эффективность управления зданиями». Этот сдвиг становится ключевым стимулом к переходу на экологичное строительство и сертификацию, что подтверждается растущей популярностью «зеленых» зданий.
По данным Knight Frank Chartered (Thailand) Ltd., только в первом квартале 2025 года предложение офисных площадей выросло на 524 000 кв. м, доведя общий объем до 6,314 млн кв. м, что явно указывает на фазу «отставания спроса от предложения». Как отмечает Панья Дженкитватханалерт из Knight Frank, рынок находится на переломном этапе, и, несмотря на некоторые положительные тенденции, такие как небольшой рост арендных ставок в отдельных сегментах, приток нового предложения существенно изменяет конкурентную среду, делая эффективное управление со стороны владельцев зданий решающим фактором успеха.
По данным Knight Frank Chartered (Thailand) Ltd., только в первом квартале 2025 года предложение офисных площадей выросло на 524 000 кв. м, доведя общий объем до 6,314 млн кв. м, что явно указывает на фазу «отставания спроса от предложения». Как отмечает Панья Дженкитватханалерт из Knight Frank, рынок находится на переломном этапе, и, несмотря на некоторые положительные тенденции, такие как небольшой рост арендных ставок в отдельных сегментах, приток нового предложения существенно изменяет конкурентную среду, делая эффективное управление со стороны владельцев зданий решающим фактором успеха.
Анализ местоположения показывает, что в районе Силом-Саторн-Рама 4 наблюдался наибольший рост в центральном деловом районе, где арендные ставки выросли, а заполняемость достигла самых высоких значений. Напротив, в таких районах, как «Плоенчит-Чидлом» и «Асоке-Нана», наблюдалось небольшое снижение уровня заполняемости, что указывает на разрыв между «победителями» и теми, кому «нужно адаптироваться» в условиях рыночной конкуренции.
Прогнозируемый темп роста экономики Таиланда в 2025 году является самым низким за многие годы – всего 2%. Этот консервативный прогноз предполагает, что вопросы налогообложения международной торговли останутся под контролем. Однако, если США повысят налоги, рост может замедлиться до 1,3%. В условиях такой неопределенности многие компании и арендаторы офисных помещений замедляют свои планы по расширению, ища офисы, которые предлагают не только конкурентную цену, но и дополнительную ценность. Индекс деловых настроений (BSI) за первый квартал отражает эту волатильность: в то время как производственный сектор демонстрирует рост доверия благодаря увеличению экспорта в преддверии потенциального повышения налогов, секторы услуг и туризма остаются нестабильными.
Беспрецедентный Приток Нового Предложения на Офисный Рынок Бангкока
На фоне сохраняющейся экономической слабости, рынок офисной недвижимости Бангкока в 2025 году столкнется с беспрецедентным притоком нового предложения. Ожидается выход на рынок рекордных 524 000 квадратных метров новых офисных площадей. Только за первый квартал 2024 года общий объем офисных площадей уже увеличился до 6,314 миллиона квадратных метров благодаря появлению таких новых зданий, как WorkLab на улице Рама 4. Кроме того, с 1,1 миллиона квадратных метров, находящихся в стадии строительства (включая крупные проекты, такие как GR9 и The Central), рынок будет продолжать испытывать значительное давление из-за избытка предложения как в среднесрочной, так и в долгосрочной перспективе.
Изменение Приоритетов Арендаторов и Рост Спроса на «Зеленые» Офисы
Несмотря на то, что общий рынок офисных помещений в Бангкоке выглядит относительно стабильным с чистым поглощением в 31 000 квадратных метров и средней заполняемостью 77,5%, в поведении арендаторов наблюдаются существенные изменения. Арендаторы становятся значительно более избирательными, и арендная плата перестает быть единственным определяющим фактором. Это особенно заметно на примере зданий, сертифицированных по принципу «зеленой» архитектуры, где чистое поглощение выросло на 51 000 квадратных метров. В то же время, традиционные офисные помещения столкнулись с сокращением чистого поглощения на 17 000 квадратных метров, что подчеркивает растущий спрос на современные, устойчивые и ценностно-ориентированные пространства, учитывающие не только экономическую эффективность, но и благополучие сотрудников и корпоративную социальную ответственность. Это отражает растущую важность «устойчивого развития» для арендаторов на современном рынке.
Здания класса А с выдающимися характеристиками демонстрируют уверенный рост: заполняемость увеличилась на 2,1% до 78%. Однако здания класса B по-прежнему сталкиваются с трудностями: заполняемость остается стабильной на уровне 76%, что свидетельствует о давлении, которое испытывают здания среднего уровня с обеих сторон.
Беспрецедентный Приток Нового Предложения на Офисный Рынок Бангкока
На фоне сохраняющейся экономической слабости, рынок офисной недвижимости Бангкока в 2025 году столкнется с беспрецедентным притоком нового предложения. Ожидается выход на рынок рекордных 524 000 квадратных метров новых офисных площадей. Только за первый квартал 2024 года общий объем офисных площадей уже увеличился до 6,314 миллиона квадратных метров благодаря появлению таких новых зданий, как WorkLab на улице Рама 4. Кроме того, с 1,1 миллиона квадратных метров, находящихся в стадии строительства (включая крупные проекты, такие как GR9 и The Central), рынок будет продолжать испытывать значительное давление из-за избытка предложения как в среднесрочной, так и в долгосрочной перспективе.
Изменение Приоритетов Арендаторов и Рост Спроса на «Зеленые» Офисы
Несмотря на то, что общий рынок офисных помещений в Бангкоке выглядит относительно стабильным с чистым поглощением в 31 000 квадратных метров и средней заполняемостью 77,5%, в поведении арендаторов наблюдаются существенные изменения. Арендаторы становятся значительно более избирательными, и арендная плата перестает быть единственным определяющим фактором. Это особенно заметно на примере зданий, сертифицированных по принципу «зеленой» архитектуры, где чистое поглощение выросло на 51 000 квадратных метров. В то же время, традиционные офисные помещения столкнулись с сокращением чистого поглощения на 17 000 квадратных метров, что подчеркивает растущий спрос на современные, устойчивые и ценностно-ориентированные пространства, учитывающие не только экономическую эффективность, но и благополучие сотрудников и корпоративную социальную ответственность. Это отражает растущую важность «устойчивого развития» для арендаторов на современном рынке.
Здания класса А с выдающимися характеристиками демонстрируют уверенный рост: заполняемость увеличилась на 2,1% до 78%. Однако здания класса B по-прежнему сталкиваются с трудностями: заполняемость остается стабильной на уровне 76%, что свидетельствует о давлении, которое испытывают здания среднего уровня с обеих сторон.
В частности, за пределами привычных центральных деловых районов (ЦДР), такие локации, как Бангна-Сринакарин, демонстрируют наиболее заметный рост уровня заполняемости, увеличившись на 1,4%. Этот всплеск отражает появление новых возможностей в районах с более низкой стоимостью аренды и улучшенным транспортным сообщением, что свидетельствует о стратегической адаптации бизнеса к меняющимся условиям.
Однако, несмотря на положительные показатели первого квартала, приближающаяся вторая половина 2025 года станет настоящим испытанием для владельцев офисных зданий. Хотя данные пока не указывают на надвигающийся "кризис", сектор сталкивается с рядом взаимосвязанных проблем. Ожидаемый приток нового предложения до конца года проверит способность "старых" зданий и действующих операторов к адаптации. Это особенно актуально, поскольку арендаторы становятся все более разборчивыми, отдавая приоритет "удобству использования" и готовности к чрезвычайным ситуациям, а не только стоимости аренды.
Дополнительный фактор неопределенности вносит международная торговая политика. В случае, если при возможном президентстве Трампа будут вновь введены долгосрочные налоги, транснациональные компании могут отложить решения об аренде или начать поиск более гибких и экономичных помещений.
Таким образом, 2025 год — это не просто период восстановления после пандемии COVID-19, но и "год испытаний" для владельцев офисных зданий. Он покажет, кто действительно способен удовлетворить сложные требования современных арендаторов с точки зрения функциональности, устойчивости, безопасности и готовности к обслуживанию. Операторы, придерживающиеся устаревших моделей и не корректирующие свои стратегии, могут оказаться в невыгодном положении на рынке, где конкуренция теперь строится на глубоких возможностях и инновациях, а не только на местоположении или цене. Сегодня на рынке офисной недвижимости успех зависит не от того, чтобы быть крупнейшим игроком, а от способности быть максимально быстрым и восприимчивым к постоянно меняющимся потребностям арендаторов.
Однако, несмотря на положительные показатели первого квартала, приближающаяся вторая половина 2025 года станет настоящим испытанием для владельцев офисных зданий. Хотя данные пока не указывают на надвигающийся "кризис", сектор сталкивается с рядом взаимосвязанных проблем. Ожидаемый приток нового предложения до конца года проверит способность "старых" зданий и действующих операторов к адаптации. Это особенно актуально, поскольку арендаторы становятся все более разборчивыми, отдавая приоритет "удобству использования" и готовности к чрезвычайным ситуациям, а не только стоимости аренды.
Дополнительный фактор неопределенности вносит международная торговая политика. В случае, если при возможном президентстве Трампа будут вновь введены долгосрочные налоги, транснациональные компании могут отложить решения об аренде или начать поиск более гибких и экономичных помещений.
Таким образом, 2025 год — это не просто период восстановления после пандемии COVID-19, но и "год испытаний" для владельцев офисных зданий. Он покажет, кто действительно способен удовлетворить сложные требования современных арендаторов с точки зрения функциональности, устойчивости, безопасности и готовности к обслуживанию. Операторы, придерживающиеся устаревших моделей и не корректирующие свои стратегии, могут оказаться в невыгодном положении на рынке, где конкуренция теперь строится на глубоких возможностях и инновациях, а не только на местоположении или цене. Сегодня на рынке офисной недвижимости успех зависит не от того, чтобы быть крупнейшим игроком, а от способности быть максимально быстрым и восприимчивым к постоянно меняющимся потребностям арендаторов.
