Согласно недавнему академическому исследованию, получившему название «Эль-класико» рынка недвижимости, проведенному Мартой Гомес Пуч из Барселонского университета, Симоном Сосвиллой-Риверо из Мадридского университета Комплутенсе и Адрианом Фернандесом Пересом из Дублинского университета, два крупнейших испанских города — Мадрид и Барселона — с 2023 года переживают новый, стремительно нарастающий пузырь на рынке недвижимости. Исследователи подчеркивают, что этот перегрев обусловлен не столько обычными собственниками жилья, сколько спекулятивными инвесторами, притоком иностранного капитала, спросом, подпитываемым туризмом, и серьезными проблемами с предложением.
Ключевым признаком этого спекулятивного пузыря является непропорционально быстрый рост цен на жильё по сравнению с ценами на аренду, что говорит о покупках, совершаемых в ожидании будущей прибыли от перепродажи, а не для собственного использования или долгосрочной сдачи в аренду. В частности, в Барселоне были выделены три фазы такого пузыря, последняя из которых началась в августе 2023 года, когда цены на жильё резко оторвались от уровня аренды, указывая на нездоровую концентрацию спекулятивных инвестиций и приобретение недвижимости преимущественно для перепродажи или сдачи в краткосрочную аренду.
Проблема доступности жилья в крупных городах, таких как Барселона, обостряется из-за чрезмерного спроса и недостаточного предложения, что, согласно исследованиям, напрямую связано с международной миграцией и краткосрочным туризмом. Взрывной рост спроса на аренду жилья не был компенсирован соответствующим увеличением строительства, что привело к резкому росту цен и вытеснению из рынка всё большего числа местных жителей. Каталонская группа по защите жилищных прав Sindicat de Llogateres подчеркивает, что работающие семьи теперь вынуждены конкурировать с хедж-фондами и инвестиционными компаниями, которые совершают большую часть покупок без ипотеки, рассматривая жилье как инвестиционный актив, а не как основную потребность. Для борьбы с этим кризисом группа предлагает ряд мер, включая запрет на спекулятивные покупки в перегруженных жилищных зонах, расширение государственного и защищенного арендного жилья, укрепление контроля за арендной платой, особенно для краткосрочной аренды, и закрытие юридических лазеек, позволяющих переоборудовать жилые помещения в корпоративные коливинги.
Последние события в Барселоне, где инвестиционная компания Vandor обвиняется в массовых выселениях ради создания коливингов, наглядно демонстрируют острую необходимость в срочных законодательных мерах для защиты жилищных прав и обеспечения жилья как основного права, а не предмета спекуляции.
Авторы анализа «Эль-класико» предлагают радикально пересмотреть подход к предотвращению экономического перегрева и спекулятивных шоков на жилищном рынке. По их мнению, решение кроется не в традиционных мерах вроде контроля за правом собственности или замораживания цен, а в приоритетном и масштабном инвестировании в эффективные и доступные государственные программы аренды. Они утверждают, что социальное арендное жильё служит своего рода балластом, способным противостоять спекулятивным тенденциям, обеспечивая стабильность и доступность жилья для населения.
В дополнение к этому, эксперты призывают региональные и центральные власти активно инвестировать в улучшение инфраструктуры и транспортных связей в менее перенаселённых районах. Цель этого стратегического шага — снизить чрезмерную нагрузку на городские центры, которые становятся эпицентрами жилищных кризисов. Более сбалансированное территориальное развитие, по их убеждению, поможет устранить глубинные условия, способствующие формированию и процветанию пузырей на рынке недвижимости, распределяя население и экономическую активность более равномерно.
Однако, несмотря на предложенные решения, текущая ситуация на испанском рынке жилья вызывает тревожное дежавю пузыря и краха. Для многих, кто пережил болезненный обвал рынка в 2008 году, сегодняшние сигналы кажутся поразительно знакомыми: стремительный рост цен на жильё, одновременно снижающаяся доступность для населения, стагнация реальных доходов и постоянно увеличивающийся разрыв между спекулятивными покупателями, ориентированными на прибыль, и теми, кто просто ищет адекватное жильё для жизни.
При этом эксперты отмечают ключевые отличия нынешнего кризиса от предыдущего: если ранее рынок подпитывался дешёвыми кредитами, то теперь инвесторы зачастую используют собственные наличные средства. Более того, именно лазейки и отсутствие адекватного регулирования в сфере аренды, а не субстандартные ипотечные кредиты, выступают основным топливом для искажений спроса. Конечный результат, однако, обещает быть тем же: целые города рискуют превратиться в недоступные «пустыри», существующие в большей степени для получения прибыли инвесторами, нежели для удовлетворения фундаментальных потребностей населения в жилье. Авторы предупреждают: если государственная политика не начнёт соответствовать реальному положению дел — и это должно произойти быстро, — термин «пузырь на рынке жилья» может очень скоро выйти из зоны табу и вновь стать общепринятым для описания ситуации в крупнейших городах Испании.