Рынок жилой недвижимости Бразилии демонстрирует уверенный рост, подпитываемый высоким спросом и активным строительством. В апреле 2025 года индекс цен на жилье FIPEZAP вырос на 7,97% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, ускорившись по сравнению с 5,76% в апреле 2024 года.
Однако, с учетом инфляции, рост цен составил 2,31%. Динамика цен на жилье значительно различается в разных регионах. Например, в Сан-Паулу цены выросли на 6,11% (0,55% с поправкой на инфляцию), достигнув самого высокого уровня за последнее десятилетие. В Рио-де-Жанейро рост был более скромным - 4,62% (снижение на 0,87% с поправкой на инфляцию), хотя это самый высокий годовой рост с 2015 года. В Бразилиа цены выросли на 4,7%, но с учетом инфляции снизились на 0,79%. Эти различия подчеркивают региональные особенности рынка жилья в Бразилии.
Однако, с учетом инфляции, рост цен составил 2,31%. Динамика цен на жилье значительно различается в разных регионах. Например, в Сан-Паулу цены выросли на 6,11% (0,55% с поправкой на инфляцию), достигнув самого высокого уровня за последнее десятилетие. В Рио-де-Жанейро рост был более скромным - 4,62% (снижение на 0,87% с поправкой на инфляцию), хотя это самый высокий годовой рост с 2015 года. В Бразилиа цены выросли на 4,7%, но с учетом инфляции снизились на 0,79%. Эти различия подчеркивают региональные особенности рынка жилья в Бразилии.
В Форталезе в апреле 2025 года зафиксирован впечатляющий годовой рост цен на жилье в размере 12,33%, что является одним из самых высоких показателей за десятилетие. Лидером по росту цен стал Сальвадор с невероятными 20,63%, что является рекордным значением для города с момента начала сбора данных. Этот бум подкрепляется активным спросом, о чем свидетельствует рост продаж в Сан-Паулу на 40,6% в первые два месяца 2025 года. Кроме того, наблюдается возвращение интереса иностранных инвесторов, готовых вкладывать средства как в городскую, так и в сельскую недвижимость.
Однако, иностранным инвесторам следует учитывать определенные ограничения на покупку сельской недвижимости, требующие либо переезда в Бразилию в течение трех лет, либо использования недвижимости для сельскохозяйственных, промышленных или поселенческих проектов, соответствующих целям компании. В целом, бразильский рынок недвижимости демонстрирует сильную динамику, подкрепленную как внутренним спросом, так и возобновлением активности иностранных инвесторов.
Однако, иностранным инвесторам следует учитывать определенные ограничения на покупку сельской недвижимости, требующие либо переезда в Бразилию в течение трех лет, либо использования недвижимости для сельскохозяйственных, промышленных или поселенческих проектов, соответствующих целям компании. В целом, бразильский рынок недвижимости демонстрирует сильную динамику, подкрепленную как внутренним спросом, так и возобновлением активности иностранных инвесторов.
В целом, несмотря на ожидаемый рост рынка жилья и дальнейшее повышение цен на жилую недвижимость в ближайшие месяцы, экономическая ситуация в Бразилии требует более детального анализа. В 2024 году экономика страны показала рост в 3,4%, несколько выше, чем в предыдущем году (3,2%), но всё же медленнее, чем в 2021 году (4,8%). Этот рост был в значительной степени обусловлен увеличением инвестиций и потребительских расходов домохозяйств, что стало результатом государственной политики, направленной на повышение располагаемого дохода населения. Однако, прогнозы на текущий год указывают на замедление темпов роста. Министерство финансов Бразилии и Всемирный банк предсказывают рост ВВП на уровне 2,3% и 2,2% соответственно, а Международный валютный фонд (МВФ) даже более сдержан в своих оценках, прогнозируя рост всего в 2%. Это замедление темпов экономического роста необходимо учитывать при оценке перспектив рынка жилья, так как оно может оказать влияние на покупательскую способность населения и, как следствие, на спрос на жилую недвижимость.
В апреле 2025 года бразильский рынок жилья продемонстрировал впечатляющую динамику: цены выросли во всех 16 крупнейших городах страны. Наиболее заметный скачок цен наблюдался в Сальвадоре (20,63%), за которым следовали Жуан-Песоа, Витория, Куритиба, Белу-Оризонти и Форталеза. В то время как Флорианополис, Манаус, Кампу-Гранди и другие города также показали значительный рост, Бразилиа, Рио-де-Жанейро и Ресифи отметили более умеренный рост цен. Однако, с учетом инфляции, реальный рост цен был более скромным, а в трех городах даже наблюдалось небольшое снижение цен по сравнению с прошлым годом.
Несмотря на это, спрос на жилье оставался высоким, особенно в Сан-Паулу, где продажи в 2024 году выросли на 35,7% по сравнению с предыдущим годом, продолжая тенденцию роста последних лет. Эта устойчивая динамика спроса оказывает значительное влияние на общее состояние бразильского рынка недвижимости.
Несмотря на это, спрос на жилье оставался высоким, особенно в Сан-Паулу, где продажи в 2024 году выросли на 35,7% по сравнению с предыдущим годом, продолжая тенденцию роста последних лет. Эта устойчивая динамика спроса оказывает значительное влияние на общее состояние бразильского рынка недвижимости.
Рынок жилья Сан-Паулу переживает беспрецедентный бум. 2024 год стал восьмым годом подряд роста продаж, достигнув рекордного уровня за всю историю города. Эта тенденция продолжается и в 2025 году: продажи в первые два месяца взлетели на 40,6% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, достигнув 17 156 единиц. В ответ на растущий спрос предложение активно расширяется: количество запусков новых жилых проектов в 2024 году подскочило на 42,6% до рекордных 104 431 единицы, а в первые два месяца 2025 года, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, зафиксирован взрывной рост запусков на 130,3%, составив 16 940 единиц.
Рост рынка подпитывался, в том числе, и правительственными программами поддержки. Хотя программа социального жилья Minha Casa Minha Vida ("Мой дом, моя жизнь"), действовавшая с 2009 года и предоставившая миллионы единиц жилья для малообеспеченных семей, была завершена в 2020 году, на смену ей пришла Casa Verde e Amarela ("Зеленый и желтый дом"), расширяющая возможности не только для строительства нового жилья, но и для реконструкции существующего и регуляризации земельных участков.
Рост рынка подпитывался, в том числе, и правительственными программами поддержки. Хотя программа социального жилья Minha Casa Minha Vida ("Мой дом, моя жизнь"), действовавшая с 2009 года и предоставившая миллионы единиц жилья для малообеспеченных семей, была завершена в 2020 году, на смену ей пришла Casa Verde e Amarela ("Зеленый и желтый дом"), расширяющая возможности не только для строительства нового жилья, но и для реконструкции существующего и регуляризации земельных участков.
Правительство Бразилии осуществляет масштабную программу улучшения жилищных условий населения, планируя упорядочить документы на право собственности до 2 миллионов домов и провести ремонт более 400 000 жилищ в течение ближайших четырех лет. В рамках масштабной инициативы "Casa Verde e Amarela" (Зеленый и Желтый Дом) уже к 2022 году было построено более 1,2 миллиона единиц жилья, что улучшило жизнь почти 5 миллионам человек. Особое внимание уделяется социально уязвимым семьям, для которых было выделено около 384 000 единиц жилья, охватив примерно 1,5 миллиона человек. Помимо этого, около 1,6 миллиона семей воспользовались услугами жилищного финансирования. Для реализации программы было выделено значительное финансирование: около 25 миллиардов бразильских реалов (4,46 миллиарда долларов США) из Гарантийного фонда по выслуге лет (FGTS) и 500 миллионов бразильских реалов (89,14 миллиона долларов США) из Фонда социального развития (FDS). Одним из ключевых преимуществ "Casa Verde e Amarela" являются более низкие процентные ставки по сравнению с предыдущей программой "Minha Casa Minha Vida" (MCMV).
Например, семьи с ежемесячным доходом до 2000 бразильских реалов (357 долларов США), проживающие в Северном или Северо-Восточном регионе, могут рассчитывать на снижение годовой процентной ставки до 0,5%, а те, чей доход составляет от 2000 до 2600 бразильских реалов (от 357 до 464 долларов США), получат снижение на 0,25%. В отличие от MCMV, которая включала четыре категории, "Casa Verde e Amarela" состоит из трех основных диапазонов, определяющих размер субсидий и процентные ставки в зависимости от ежемесячного дохода семьи.В первой категории семьи могут воспользоваться сниженными процентными ставками, субсидируемым жильем, реформой собственности, а также упорядочением земель.
Например, семьи с ежемесячным доходом до 2000 бразильских реалов (357 долларов США), проживающие в Северном или Северо-Восточном регионе, могут рассчитывать на снижение годовой процентной ставки до 0,5%, а те, чей доход составляет от 2000 до 2600 бразильских реалов (от 357 до 464 долларов США), получат снижение на 0,25%. В отличие от MCMV, которая включала четыре категории, "Casa Verde e Amarela" состоит из трех основных диапазонов, определяющих размер субсидий и процентные ставки в зависимости от ежемесячного дохода семьи.В первой категории семьи могут воспользоваться сниженными процентными ставками, субсидируемым жильем, реформой собственности, а также упорядочением земель.
Бразильский рынок аренды недвижимости демонстрирует разнообразие доходности в зависимости от города. Согласно исследованиям Global Property Guide, в первом квартале 2025 года средняя валовая доходность от аренды квартир в Бразилии составила 5,28%, что несколько ниже предыдущих периодов. Среди крупных городов выделяются значительные различия: Сан-Паулу предлагает доходность в диапазоне 4,08%-8,23% со средним показателем 5,94%, в то время как Рио-де-Жанейро показывает более скромные результаты – от 2,89% до 7,33% со средним значением 3,84%. Форталеза демонстрирует низкую доходность от аренды (2,13%-4,08%, среднее 3,41%), а Гуарапари – более стабильную (4,5%-5,14%, среднее 4,8%). Ресифи выделяется высокой доходностью, достигающей 6,75%-10,69% (среднее 9,17%), в то время как Витория предлагает от 4,23% до 4,8% (среднее 4,51%).
Важно учитывать общую экономическую ситуацию: после значительного роста инфляции в 2021-2022 годах, вызванного сочетанием факторов, включая восстановление экономики и глобальные проблемы с поставками, инфляция постепенно снизилась в 2023-2024 годах. Центральный банк Бразилии активно использовал процентную ставку Selic для борьбы с инфляцией, снизив ее до 10,5% в мае 2024 года после периода высоких ставок. Эти экономические факторы, безусловно, влияют на доходность от аренды недвижимости в стране.
Важно учитывать общую экономическую ситуацию: после значительного роста инфляции в 2021-2022 годах, вызванного сочетанием факторов, включая восстановление экономики и глобальные проблемы с поставками, инфляция постепенно снизилась в 2023-2024 годах. Центральный банк Бразилии активно использовал процентную ставку Selic для борьбы с инфляцией, снизив ее до 10,5% в мае 2024 года после периода высоких ставок. Эти экономические факторы, безусловно, влияют на доходность от аренды недвижимости в стране.
В конце 2024 года в Бразилии начали проявляться тревожные признаки возобновления инфляционного давления, что вынудило Центральный банк страны прибегнуть к мерам по ужесточению денежно-кредитной политики. В сентябре 2024 года Комитет по денежно-кредитной политике (Copom) повысил ключевую процентную ставку Selic на 25 базисных пунктов, доведя ее до 10,75%. Это решение ознаменовало начало цикла повышения ставок, который продолжился в последующие месяцы. Кульминацией стало майское повышение 2025 года на 50 базисных пунктов, в результате чего ставка Selic достигла 14,75% годовых.
В своем майском заявлении о денежно-кредитной политике Центральный банк подчеркнул, что повышение ставки Selic преследует цель вернуть инфляцию к целевому уровню на протяжении всего периода действия денежно-кредитной политики. Однако, банк признал, что риски для его инфляционных прогнозов, как в сторону повышения, так и в сторону понижения, остаются выше обычного. Особое внимание было уделено влиянию внешних факторов, таких как торговая политика США, и внутренних факторов, включая фискальную политику, на поведение цен активов и инфляционные ожидания в стране. Таким образом, Центральный банк Бразилии находится в сложном положении, пытаясь обуздать инфляцию в условиях высокой неопределенности.
В своем майском заявлении о денежно-кредитной политике Центральный банк подчеркнул, что повышение ставки Selic преследует цель вернуть инфляцию к целевому уровню на протяжении всего периода действия денежно-кредитной политики. Однако, банк признал, что риски для его инфляционных прогнозов, как в сторону повышения, так и в сторону понижения, остаются выше обычного. Особое внимание было уделено влиянию внешних факторов, таких как торговая политика США, и внутренних факторов, включая фискальную политику, на поведение цен активов и инфляционные ожидания в стране. Таким образом, Центральный банк Бразилии находится в сложном положении, пытаясь обуздать инфляцию в условиях высокой неопределенности.
После периода восстановления экономики после 2017 года, кредитование на недвижимость пережило бурный рост. Кульминацией стал 2021 год, когда объемы таких кредитов взлетели на 65,7%, достигнув исторического максимума в 205,41 млрд реалов. Общее количество выданных кредитов также более чем удвоилось, достигнув рекордных 866 331. Однако, в последующие годы, несмотря на высокий спрос, темпы роста замедлились: в 2022 и 2023 годах наблюдалось снижение объемов кредитования. В 2024 году рынок показал признаки восстановления, с ростом как общей стоимости, так и количества выданных кредитов. Эта тенденция продолжилась и в начале 2025 года, несмотря на рост процентных ставок, что свидетельствует о сохраняющейся силе рынка недвижимости.
Экономические проблемы Бразилии, начавшиеся с глобального кризиса 2008 года, привели к ряду последствий, повлиявших на рынок жилья и общую экономическую ситуацию в стране. Изначально для стимулирования экономики Центральный банк снизил базовую ставку Selic, что привело к росту потребительского кредитования и инфляции. Однако, экономический рост замедлился, и в 2013 году вспыхнули общественные беспорядки, вызванные ростом цен на общественный транспорт и недовольством коррупцией. В ответ на растущую инфляцию Центральный банк начал повышать базовую процентную ставку, что привело к резкому замедлению ипотечного кредитования и падению цен на жилье в реальном выражении. Спад в сфере недвижимости продолжился на фоне политических потрясений, усугубляя экономическую нестабильность в стране.
В первом квартале 2025 года бразильский рынок недвижимости продемонстрировал смешанную картину: с одной стороны, наблюдался значительный рост ипотечного кредитования на приобретение жилья, с другой — резкое снижение кредитования строительства. Общая стоимость ипотечных кредитов на покупку недвижимости взлетела на 32,5% в годовом исчислении, достигнув 34,61 млрд реалов (6,17 млрд долларов США), а количество выданных кредитов выросло на 37,6% до 95 912. Однако ситуация в строительном секторе была противоположной: объем кредитов на строительство упал на 45,8% до 3,7 млрд реалов (660,4 млн долларов США), а количество таких кредитов сократилось на 55,4% до 13 115.
Несмотря на эти колебания, общая сумма непогашенных жилищных кредитов превысила 10% валового внутреннего продукта страны, что подчеркивает значимость жилищного сектора для бразильской экономики. Заметный рост цен на жилье, особенно в таких городах, как Сан-Паулу (рост на 224,74% с 2008 по 2015 год) и Рио-де-Жанейро (рост на 266,1% за тот же период), привел к снижению доступности жилья и увеличению числа арендаторов. Рост ипотечного кредитования в предыдущие годы был обусловлен прорыночными реформами, снижением процентных ставок и расширением среднего класса, в то время как открытие крупных нефтяных месторождений и проведение Олимпийских игр в Рио-де-Жанейро в 2016 году стимулировали спрос на жилье и коммерческие помещения.
Несмотря на эти колебания, общая сумма непогашенных жилищных кредитов превысила 10% валового внутреннего продукта страны, что подчеркивает значимость жилищного сектора для бразильской экономики. Заметный рост цен на жилье, особенно в таких городах, как Сан-Паулу (рост на 224,74% с 2008 по 2015 год) и Рио-де-Жанейро (рост на 266,1% за тот же период), привел к снижению доступности жилья и увеличению числа арендаторов. Рост ипотечного кредитования в предыдущие годы был обусловлен прорыночными реформами, снижением процентных ставок и расширением среднего класса, в то время как открытие крупных нефтяных месторождений и проведение Олимпийских игр в Рио-де-Жанейро в 2016 году стимулировали спрос на жилье и коммерческие помещения.
