В 2024 году номинальные цены на жилье продемонстрировали быстрое восстановление, чему способствовало повышение доступности жилья. Это неожиданное оживление побудило агентство S&P пересмотреть свои прогнозы в сторону повышения. Теперь аналитики прогнозируют, что в период с 2025 по 2027 год цены на жилье в 11 европейских странах, охваченных их последним отчетом, будут расти в среднем почти на 3% в год.
Ключевым фактором, поддерживающим этот оптимистичный прогноз, является ожидаемое смягчение денежно-кредитной политики, что, несмотря на недавний рост долгосрочной доходности в Европе, должно снизить риск повышения ставок по ипотечным кредитам. Действительно, как отмечается в отчете, наблюдается сильная корреляция между процентными ставками по ипотечным кредитам и ставками денежно-кредитной политики.
Основным драйвером восстановления европейского рынка жилья, которое в 2024 году оказалось более быстрым и значительным, чем ожидалось, стало улучшение доступности жилья, особенно в таких странах, как Италия, Нидерланды, Ирландия и Испания. Помимо этого, сдерживающим фактором для снижения цен является низкий уровень инвестиций в недвижимость, ограниченное предложение из-за нехватки рабочей силы и восстановление спроса, что, по мнению экспертов, будет поддерживать цены на стабильно высоком уровне, по крайней мере, в течение следующих трех лет.
Ключевым фактором, поддерживающим этот оптимистичный прогноз, является ожидаемое смягчение денежно-кредитной политики, что, несмотря на недавний рост долгосрочной доходности в Европе, должно снизить риск повышения ставок по ипотечным кредитам. Действительно, как отмечается в отчете, наблюдается сильная корреляция между процентными ставками по ипотечным кредитам и ставками денежно-кредитной политики.
Основным драйвером восстановления европейского рынка жилья, которое в 2024 году оказалось более быстрым и значительным, чем ожидалось, стало улучшение доступности жилья, особенно в таких странах, как Италия, Нидерланды, Ирландия и Испания. Помимо этого, сдерживающим фактором для снижения цен является низкий уровень инвестиций в недвижимость, ограниченное предложение из-за нехватки рабочей силы и восстановление спроса, что, по мнению экспертов, будет поддерживать цены на стабильно высоком уровне, по крайней мере, в течение следующих трех лет.
Восстановление спроса на жилье в Европе в значительной степени подпитывается благоприятной макроэкономической конъюнктурой. Рекордная занятость, наблюдаемая в большинстве европейских стран, наряду с восстановлением доходов населения и снижением долговой нагрузки, создает прочную основу для увеличения покупательской способности.
Дополнительным фактором роста является увеличение численности населения, особенно в городских центрах, где спрос на жилье традиционно выше. Параллельно, снижение процентных ставок по ипотечным кредитам в четвертом квартале 2024 года делает покупку жилья более доступной. Ужесточение строительных норм, направленных на повышение энергоэффективности, стимулирует строительство нового жилья, отвечающего современным требованиям. Аналитики S&P прогнозируют, что эти факторы продолжат оказывать влияние на спрос в течение следующих двух лет, при этом ожидается постепенное смягчение ограничений на предложение, что должно стабилизировать ситуацию на рынке.
Дополнительным фактором роста является увеличение численности населения, особенно в городских центрах, где спрос на жилье традиционно выше. Параллельно, снижение процентных ставок по ипотечным кредитам в четвертом квартале 2024 года делает покупку жилья более доступной. Ужесточение строительных норм, направленных на повышение энергоэффективности, стимулирует строительство нового жилья, отвечающего современным требованиям. Аналитики S&P прогнозируют, что эти факторы продолжат оказывать влияние на спрос в течение следующих двух лет, при этом ожидается постепенное смягчение ограничений на предложение, что должно стабилизировать ситуацию на рынке.
Несмотря на общее восстановление цен на жилье в Европе, темпы и причины этого восстановления существенно разнятся в разных странах. Италия, Португалия, Нидерланды, Испания и Ирландия демонстрируют наиболее заметный рост в 2024 году, обусловленный уникальными местными факторами.
В Италии эффект 'Супербонуса' постепенно угасает, что приводит к нормализации спроса и, как следствие, росту цен на существующее жилье.
Португалия сталкивается с дефицитом предложения, несмотря на рост числа разрешений на строительство, подогреваемым также иностранным спросом. В Испании сильный рынок труда и низкий уровень ипотечной задолженности способствуют росту доступности жилья. Нидерланды, напротив, испытывают структурно высокий спрос, усугубляемый налоговыми льготами, что вызывает обеспокоенность у Национального банка.
Ирландия же демонстрирует уникальную ситуацию, где цены на жилье, скорректированные на инфляцию, растут исключительно из-за нехватки предложения, подкрепленной высокой иммиграцией и стабильным рынком труда. Эти примеры подчеркивают, что рынок недвижимости каждой страны развивается под влиянием собственной комбинации экономических, демографических и политических факторов.
В Италии эффект 'Супербонуса' постепенно угасает, что приводит к нормализации спроса и, как следствие, росту цен на существующее жилье.
Португалия сталкивается с дефицитом предложения, несмотря на рост числа разрешений на строительство, подогреваемым также иностранным спросом. В Испании сильный рынок труда и низкий уровень ипотечной задолженности способствуют росту доступности жилья. Нидерланды, напротив, испытывают структурно высокий спрос, усугубляемый налоговыми льготами, что вызывает обеспокоенность у Национального банка.
Ирландия же демонстрирует уникальную ситуацию, где цены на жилье, скорректированные на инфляцию, растут исключительно из-за нехватки предложения, подкрепленной высокой иммиграцией и стабильным рынком труда. Эти примеры подчеркивают, что рынок недвижимости каждой страны развивается под влиянием собственной комбинации экономических, демографических и политических факторов.
На европейском рынке жилья наблюдается интересная динамика: с одной стороны, цены на жилье значительно выросли с 2019 года, опережая инфляцию, но в то же время, рост доходов домохозяйств в большинстве стран, за исключением Португалии и Швейцарии, соответствовал или даже превышал рост цен на жилье. Это привело к улучшению доступности жилья во многих странах, таких как Франция, Германия, Италия и Швеция.
В свою очередь, улучшение доступности, по мнению S&P, должно стимулировать дальнейший рост цен на жилье, особенно при условии стабильности рынка труда и ожидаемого снижения процентных ставок центральными банками.
Однако, недавний рост доходности долгосрочных европейских государственных облигаций, вызванный ситуацией в США, может оказать негативное влияние на ставки по ипотеке, поскольку они тесно связаны с доходностью 10-летних государственных облигаций. Несмотря на это, ожидается дальнейшее смягчение денежно-кредитной политики в будущем, что должно снизить стоимость заимствований и, как следствие, поддержать спрос на жилье.
В свою очередь, улучшение доступности, по мнению S&P, должно стимулировать дальнейший рост цен на жилье, особенно при условии стабильности рынка труда и ожидаемого снижения процентных ставок центральными банками.
Однако, недавний рост доходности долгосрочных европейских государственных облигаций, вызванный ситуацией в США, может оказать негативное влияние на ставки по ипотеке, поскольку они тесно связаны с доходностью 10-летних государственных облигаций. Несмотря на это, ожидается дальнейшее смягчение денежно-кредитной политики в будущем, что должно снизить стоимость заимствований и, как следствие, поддержать спрос на жилье.
Аналитики прогнозируют смягчение монетарной политики со стороны ключевых европейских центробанков, что должно оказать благоприятное воздействие на ипотечный рынок. В базовом сценарии ожидается, что ЕЦБ и Риксбанк продолжат снижение процентных ставок на 50 базисных пунктов каждый в текущем году. Швейцарский национальный банк и Банк Англии также, предположительно, последуют этой тенденции, снизив ставки на 25 и 100 базисных пунктов соответственно. Такой консенсус мнений предполагает, что риск увеличения ипотечных ставок в 2025 году представляется незначительным. Более того, вероятное дальнейшее снижение стоимости заимствований может привести к повышению доступности жилья и стимулировать дальнейший рост цен на недвижимость, поддерживая процесс восстановления рынка.
