Генеральный директор fäm Properties, Фирас Аль-Мсадди, выступил с предостережением к инвесторам, призывая их не полагаться исключительно на прогнозы о коррекции цен на рынке недвижимости Дубая, основанные лишь на данных о новом предложении. В последнее время такие агентства, как Fitch и Moody's, а также ряд других экспертов, высказывали мнения о возможной коррекции цен в пределах 15% к концу текущего года или началу 2026-го. Однако Аль-Мсадди считает, что такие прогнозы, опирающиеся лишь на количество новых объектов, могут быть обманчивыми, и подчеркивает необходимость принятия инвестиционных решений на основе более широкого комплекса рыночных сигналов.
«Каждые несколько месяцев мы видим прогнозы о скором падении цен на недвижимость Дубая, основанные на одном факторе — новом предложении», — отметил Аль-Мсадди. — «Учитывая, что в Дубае запланированы к сдаче десятки тысяч домов, они исходят из предположения, что цены должны упасть». Тем не менее, он подчеркнул, что рынок недвижимости является гораздо более сложной системой, где цены не меняются в отрыве от других факторов. Для правильного понимания направления рынка, по его словам, необходимо рассматривать совокупность спроса, ликвидности, динамики арендных ставок и предложения.
Аль-Мсадди выделил несколько ключевых рыночных сигналов, которые могут служить ранним предупреждением об изменениях, еще до того, как они появятся в официальных данных. К ним относятся:
- Рост активности продаж, несмотря на предложение: Даже при наличии большого количества новых объектов, устойчивый рост объема сделок купли-продажи говорит о сильном спросе.
- Устойчивый спрос инвесторов благодаря привлекательной доходности: Привлекательная доходность инвестиций в недвижимость Дубая продолжает привлекать как внутренних, так и международных инвесторов, поддерживая спрос.
- Активная миграция и рост населения, стимулирующие спрос конечных пользователей: Постоянный приток новых жителей и общий рост населения города увеличивают потребность в жилье со стороны тех, кто планирует жить в Дубае, а не только инвестировать.
- Рекордно высокие арендные ставки, способствующие принятию решений о покупке: Высокие арендные ставки делают покупку недвижимости более привлекательной альтернативой аренде, стимулируя конечных пользователей к приобретению собственного жилья.
Таким образом, Фирас Аль-Мсадди призывает инвесторов к более комплексному анализу рынка, учитывая не только потенциальное увеличение предложения, но и другие, не менее важные, индикаторы, которые формируют реальное положение вещей на рынке недвижимости Дубая.
Компания fäm Properties использует свою передовую платформу данных DXBinteract, основанную на искусственном интеллекте, для ежедневного мониторинга и анализа семи ключевых рыночных сигналов. Этот проактивный подход позволяет им предоставлять инвесторам заблаговременные оповещения о потенциальных изменениях цен, опережая отражение этих тенденций в официальной статистике.
Среди этих семи ключевых индикаторов особое значение имеют:
Среди этих семи ключевых индикаторов особое значение имеют:
- Слабость предложения: Первый сигнал о возможном снижении цен проявляется, когда покупатели начинают отказываться от текущих цен. Это выражается в увеличении количества переговоров, встречных предложений, предоставлении стимулов (бесплатных услуг, гибких планов оплаты), а также в скидках и акциях. Эти явления происходят до того, как изменения фиксируются в официальных данных о продажах.
- Сроки на рынке (DOM): Показатель DOM, отражающий среднее время, затраченное на продажу объекта, является чувствительным индикатором изменений в покупательской активности. Рост DOM свидетельствует о том, что объекты недвижимости дольше задерживаются на рынке, сигнализируя о замедлении спроса. Напротив, сокращение DOM, указывающее на ускорение продаж, говорит о тенденции к росту рынка.
- Тенденции объёмов продаж: Объёмы продаж напрямую отражают уровень спроса на рынке недвижимости. Хотя один слабый месяц может быть случайностью, три последовательных месяца снижения объёмов продаж указывают на существенное изменение тренда. Детализированный анализ объёмов продаж по типам недвижимости, а также разделение на первичный и вторичный рынки, позволяют получить более точное представление о рыночной динамике.
- Запасы и скорость поглощения: Если предложение недвижимости растёт быстрее, чем рынок способен его абсорбировать, это может привести к ценовому давлению вниз. Тревожными сигналами в этом случае являются месяцы увеличения предложения, повышенная активность в размещении новых объектов на продажу и вялое поглощение, несмотря на наличие рекламных акций.
- Сжатие доходности: Когда цены на недвижимость растут опережающими темпами по сравнению с арендной платой, происходит снижение доходности. Если доходность становится слишком низкой, инвесторы могут приостановить свои вложения, что замедлит рост капитала до момента восстановления доходности до приемлемого уровня.
- Расхождение арендной платы и цены: Этот индикатор позволяет определить, является ли рынок перегретым или недооценённым, анализируя соотношение между динамикой цен на недвижимость и динамикой арендных ставок.
Сочетание роста цен на недвижимость и стагнации или снижения арендной платы должно вызывать особое внимание инвесторов, поскольку оно указывает на потенциальный спекулятивный риск. В такой ситуации инвесторы могут оказаться в положении, когда стоимость их вложений растет, но при этом они не получают соответствующего дохода от аренды, что снижает рентабельность и увеличивает вероятность убытков в случае коррекции рынка. И наоборот, если арендная плата растет, а цены на недвижимость остаются стабильными, это свидетельствует о высоком потенциале доходности и благоприятных условиях для приобретения активов.
Доступность жилья для конечного потребителя напрямую связана со стоимостью ипотечного кредитования и общей ликвидностью рынка. Увеличение процентных ставок по ипотеке или ужесточение условий кредитования существенно снижает покупательную способность, что неизбежно приводит к падению спроса. Инвесторам следует внимательно отслеживать такие показатели, как средние ставки по ипотеке, объем выданных кредитов и соотношение суммы кредита к стоимости объекта недвижимости, чтобы оценить текущую ликвидность рынка и прогнозировать возможные будущие тенденции.
Как отметил Аль Мсадди, рынок недвижимости Дубая, подобно всем другим, подчиняется циклическим закономерностям. Однако, подчеркивает он, инвесторы могут успешно противостоять этим циклам, если будут внимательно отслеживать ключевые рыночные индикаторы. Проактивный анализ и прогнозирование изменений позволяют им принимать обоснованные решения и избегать негативных последствий, опережая общепринятые тенденции и защищая свои инвестиции.
Доступность жилья для конечного потребителя напрямую связана со стоимостью ипотечного кредитования и общей ликвидностью рынка. Увеличение процентных ставок по ипотеке или ужесточение условий кредитования существенно снижает покупательную способность, что неизбежно приводит к падению спроса. Инвесторам следует внимательно отслеживать такие показатели, как средние ставки по ипотеке, объем выданных кредитов и соотношение суммы кредита к стоимости объекта недвижимости, чтобы оценить текущую ликвидность рынка и прогнозировать возможные будущие тенденции.
Как отметил Аль Мсадди, рынок недвижимости Дубая, подобно всем другим, подчиняется циклическим закономерностям. Однако, подчеркивает он, инвесторы могут успешно противостоять этим циклам, если будут внимательно отслеживать ключевые рыночные индикаторы. Проактивный анализ и прогнозирование изменений позволяют им принимать обоснованные решения и избегать негативных последствий, опережая общепринятые тенденции и защищая свои инвестиции.
